【财经分析】全国多城落地“商转公” 你的房贷降了吗？

近日，广州出台政策支持个人住房商业贷款转为公积金贷款，即“商转公”，引发广泛关注。自2023年以来，已陆续有数十城支持、优化房贷“商转公”，并逐渐从二三线城市覆盖到一线城市。

减轻房贷压力

(资料图片仅供参考)

谈及越来越多城市落地“商转公”的主要原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：“一是公积金资金沉淀，地方想用这笔低成本资金作为激活楼市消费的工具；二是楼市需求主要以刚需、刚改为主，居民现在对购房成本比较敏感，‘商转公’能降低月供。”

从贷款的利率水平对比来看，尽管商贷利率多次下调，公积金贷款的成本优势依然显著，“商转公”政策可切实降低部分购房人的负债压力。据珠海市住房公积金管理中心测算，目前该市商贷利率（3%）明显高于公积金贷款利率（2.6%），公积金贷款仍然可以为购房职工省下一笔不小开支。以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额达7.7万元。

从一些城市的落地情况来看，已经有不少购房人享受到“商转公”的政策福利。佛山市住房公积金管理中心公布的数据显示，自今年4月1日“商转公”实施以来，不到两个月时间内已有超过480个家庭申请成功，“商转公”涉及资金近2.5亿元，平均每笔贷款可为职工节约总利息支出约3.3万元。

“‘商转公’政策实施的一个重要前提是当地公积金贷款的可贷规模。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。本地公积金资金池的充裕程度与“商转公”的落地紧密相关。

以广州为例，3月27日公布的《广州住房公积金2024年年度报告》显示，2024年末，广州住房公积金缴存余额3058.97亿元，同比增长6.25%。

李宇嘉认为，多地跟进“商转公”还考虑到地方调控房地产政策工具箱可选工具不多了，而公积金是地方主动权以及政策发挥作用空间都比较大的工具。同时商贷利率下调之后，与公积金贷款利差收窄，公积金优势削弱了，也想扩大业务规模。

各地门槛不同

记者注意到，各地推行“商转公”政策设置的申请条件各有不同。根据《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》要求，除符合广州市住房公积金贷款相关规定外，申请“商转公”还需满足：贷款房屋为本市唯一住房、原商业贷款放款要达到3年以上、原商业贷款在申请前12个月内没有逾期记录、在广州开户并累计缴存公积金满60个月及以上等多重条件。

此外，广州“商转公”贷款仅适用于纯商业住房贷款全额转为住房公积金贷款。对于组合贷款，无论住房公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能申请“商转公”贷款。

一些城市的申请条件则相对宽松，比如佛山“商转公”要求原商业贷款正常还款12个月以上，既包括商业贷款全额转为公积金贷款，也包括商业贷款转为商业和公积金组合贷款。沈阳优化“商转公”政策后，取消了原商贷已偿还3年以上的限制条件，以及取消了除申请“商转公”贷款的1笔个人住房商业贷款外，申请人名下不得有其他住房贷款的限制条件。

对于各地设置的“商转公”申请条件，李宇嘉认为，地方一方面是担心转的太多，公积金池子水位下降太快，影响公积金其他业务，比如提取、租房、装修等；另一方面也要维护商业贷款存量规模，不要下滑得太快。

多数城市的“商转公”政策还明确了动态调整机制。如广州规定，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动“商转公”贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行“商转公”贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。受访专家认为这种机制确保了资金使用的可持续性和“商转公”的有序性。

对于“商转公”未来的推进情况，李宇嘉认为会在全国推广。“因为各地房地产交易量持续下行，公积金冗余现象普遍。另外，国家要求政策上持续降成本、降门槛，而各地政策工具有限，这个是为数不多且马上可以操作的政策。”李宇嘉说。

严跃进建议，在实践中各地职工要适当关注本地公积金贷款的情况。若是公积金个贷率不高，说明贷款的空间很大，这个时候会有较大的资金用于“商转公”。同时各地在推广此类政策时也需要基于公积金资金池的情况把控节奏。

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